为规范抚顺市配售型保障性住房运营管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房和城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件精神，我局起草了《抚顺市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。为广泛听取社会各界意见，进一步提高立法质量，参照规范性文件制定要求，现将《办法》全文公布，请于2024年11月30日前通过以下途径提出修改意见。

（一）信函：通过信函方式直接将意见寄至抚顺市住房城乡建设局住房保障科（抚顺市顺城区振兴大厦A座804室）。

（二）电子邮件：fszjbzk@163.com。

抚顺市住房城乡建设局

2024年10月21日

抚顺市配售型保障性住房管理办法

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条 【目的和意义】为规范抚顺市配售型保障性住房运营管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《住房和城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 【概念界定】本办法所称配售型保障性住房（以下简称保障性住房），是指由政府提供土地、财税、金融等政策支持，选定国有企业建设、收购或盘活的，面向符合规定条件的工薪收入群体、城市需要引进的人才等群体配售的保障性住房。保障性住房实行封闭管理，严禁以任何方式将保障性住房变成商品住房流入市场。

第三条 【适用范围】抚顺市行政区域范围内保障性住房的申请、审核、配售、回购等工作，适用本办法。

第四条 【职责分工】住建部门是保障性住房工作的行政主管部门，负责制定全市保障性住房政策，协调组织各相关单位开展保障性住房管理工作。

自然资源部门负责配合查验申购家庭住房情况，办理保障性住房不动产登记，对保障性住房转移登记等进行限制，实施封闭管理，并配合做好保障性住房配售价格核定及相关数据共享工作。

教育、公安、民政、人社、卫健等部门按照工作职责配合查验申购家庭的身份、户籍、婚姻登记、社保（退休）等情况，并配合做好相关数据共享。

发改部门负责配合做好保障性住房配售价格核定工作。

财政部门、金融部门、税务部门按照工作职责负责落实保障性住房相关财政、金融、税费优惠等政策。

住房公积金管理部门、金融机构负责保障性住房个人住房公积金、商业贷款审核、发放等工作。

各县（区）政府负责选定国有企业作为属地保障性住房的运营回购主体。负责保障性住房配售、资格审核、封闭管理等工作。

第二章 保障对象和条件

第五条 【配售对象】保障性住房配售对象为本市住房困难工薪收入群体、引进人才及在乡镇（含村级）工作的医生、教师、公安民辅警和其他机关事业单位公职人员，以及市政府规定的其他群体等。

第六条 【准入条件】申请家庭应选取1人作为保障性住房的主申请人，主申请人应年满18周岁并具有完全民事行为能力。申请家庭应同时具备以下条件：

（一）主申请人拥有本市城镇户籍。在乡镇（含村级）工作的医生、教师、公安民辅警和其他机关事业单位公职人员到县（区）城购房，不受户籍限制。

（二）主申请人在本市缴纳社会保险且处于参保缴费状态，或已在本市办理退休。

    （三）申购家庭人均自有住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（四）家庭成员未享受过房改房、经济适用房、公有住房、人才公寓等产权型政策性住房。

由人社部门认定的引进人才申请购买保障性住房的，不受本办法设定的户籍、社保、家庭人均住房面积等条件限制。

第七条 【申请家庭】保障性住房以家庭为单位申请，一户申请家庭只能购买一套保障性住房，申请人配偶、未成年子女应作为共同申请的家庭成员。单身（含离异或丧偶）带未成年子女且拥有监护权的视作一户申请家庭。申请人父母、申请人配偶父母、成年未婚子女具有市区户籍的可自愿选择是否作为共同申请的家庭成员，计入家庭人口数。

第八条 【再申请限制】申请人父母、申请人配偶父母选择作为共同申请家庭成员的，视同已享受保障性住房，今后不得再申请保障性住房。未成年子女以及成年未婚子女已作为家庭成员享受保障性住房的，今后符合单独申请条件的，可再申请保障性住房。

第九条 【房产核定】第六条第（三）款申购家庭自有住房包括：申请家庭在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房（福利分房）、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房（不含农房）情况。

第三章 配售价格和程序

第十条 【销售价格】保障性住房配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则进行测算确定，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素拟定单套房屋销售价格，实行一房一价，明码标价，向社会公布。

第十一条 【面积标准】保障性住房单套住房建筑面积70平方米—120平方米。各类保障对象可根据自身经济条件和购房意愿选购相应面积的户型。

第十二条 【配售方式】保障性住房按照以下程序进行配售申请：

（一）制定配售方案。保障性住房运营企业根据房源供应情况制定配售方案，报本级政府同意后实施。

（二）发布配售公告。保障性住房运营企业发布配售公告，内容包括项目基本情况、户型及房源数量、准入条件、销售价格及登记方式等。

（三）购买资格审核。符合我市保障对象条件、有购房意向的家庭，根据配售公告向运营企业提交申请材料，如实填报申请人及家庭成员户籍、婚姻、住房及社保等相关信息，并提交申购家庭成员相关证明材料。申报家庭对申请材料的真实性负责，签订相关承诺书，同意授权相关部门进行信息查验。运营企业对申请家庭提交的申请材料进行初核，核对相关信息，核查申请材料的准确性、完整性等。项目所在地县（区）政府对运营企业初审后提交的材料进行复核。经公示无异议后，确认购房资格。

（四）公证摇号选房。运营企业根据审核通过名单，委托公证处进行公证摇号。根据解困优先、人才优先原则，组织公证选房。

（五）现场选房。申购家庭按照摇号次序进行现场选房，选定后现场缴纳购房定金。申购家庭放弃选购或未在规定期限内选房的，选房资格作废。申购家庭放弃选房的，按摇号顺序依次递补。

（六）签订合同。申购家庭选定保障性住房后，应当在规定时间内办理认购手续，与运营企业签订购房合同，缴交购房首付款或全款。贷款购房的家庭，可按规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款。申购家庭缴纳定金后放弃购买的，定金不予退还。

第十三条 【优先情形】取得保障资格且有以下情形之一的家庭可优先进行配售选房。

（1）符合准入条件的本市公共租赁住房保障对象家庭；

（2）经市人社局认定的市高层次人才和急需紧缺型人才；

（3）家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象的；

（4）3 子女（含）以上家庭；

（5）市政府规定的其他优先情形。

第十四条 【放弃情形】已选定住房未按照规定时间内签订购房合同的，当年不得再次申购；已签订购房合同未取得不动产证又申请放弃的，2年内不得再次申购。

第十五条 【不动产登记】保障性住房申请家庭应按规定办理保障性住房不动产登记。运营企业及时协助保障家庭办理不动产分户登记。不动产登记机构应在不动产权证上记载不动产权利人，房屋产权性质为“保障性住房”，附记栏中注明“实行封闭管理，不得自行上市交易”。

第十六条 【保障类型衔接】享受公共租赁住房保障的家庭购买配售型保障性住房的，应当在交付入住前按相关规定退出公共租赁住房保障。

第十七条 【费用缴纳】购买配售型保障性住房应按照相关规定全额交存住宅专项维修资金。

第十八条 【购房权益】保障性住房项目应纳入街道和社区网格化管理，保障性住房购房人享有相应的落户、子女就学等权益，与商品住房小区购房人享有同等基本公共服务。

第十九条 【剩余房源】对于保障性住房项目配售结束后的未售房源，继续作为配租型保障性住房使用，面向符合我市公共租赁住房保障条件的家庭配租，承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下依法享有以同等条件优先购买的权利。

第四章  售后管理

第二十条 【封闭管理】保障性住房实行严格的封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，不得变更为商品住房以买卖、赠与等方式上市交易。保障性住房不得设定除购房贷款担保外的抵押权。

第二十一条 【限制情形】保障性住房购买家庭应当遵守国家、省、市有关政策规定，按照合同约定使用保障性住房，不得有以下情形：

（一）擅自转让、赠与保障性住房；

（二）改变保障性住房的使用用途；

（三）无故闲置保障性住房2年以上；

（四）破坏保障性住房主体结构；

（五）其他违法违规情形。

第二十二条 【违规整改】有以上情形的，由相关部门责令整改，逾期不整改或整改不到位的，可根据有关政策法规和合同约定进行处理；造成损失的，购房人应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

第二十三条 【回购或流转管理】保障性住房通过封闭流转方式面向符合本办法保障条件的对象转让，或以回购方式退出保障。购买保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购。有以下情形之一的，由运营单位组织回购，回购款应优先用于清偿回购房屋未结清的贷款和回购产生的各项税费等：

（一）因银行业金融机构或住房公积金管理部门实现抵押权而处置该套住房的；

（二）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的；

第二十四条 【继承、离婚等转移情形】保障性住房因继承、遗赠、离婚析产而发生房屋所有权转移的，房产性质仍为保障性住房。购买保障性住房的家庭，因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他保障性住房的，只能保留一套，其余的保障性住房由运营企业进行回购或封闭流转。购买保障性住房的家庭出现离异等情况，应明确保障性住房归属，获得房产一方不得再行申购保障性住房。

第二十五条 【回购价格】保障性住房的回购或封闭流转价格按照购房款+利息-房屋折旧的原则核算。利息按照签订回购或封闭流转协议时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照主体结构50年、装修10年平均进行计算。购房人自行装修部分，不予补偿。

计算公式：回购价格=[原购买价格（毛坯+装修）]+[原购买价格（毛坯+装修）×申请回购时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率×房屋持有年限）]-[原购买价格（毛坯部分）×（交付使用年限×2%）]-[原购买价格（装修部分）×交付使用年限×10%]。毛坯及装修均折完即止。

房屋持有年限从签订购房日期起至签订回购或封闭流转协议日期计算，不足一年的期间不予计息。交付使用年限从交付日期起至签订回购或封闭流转协议日期计算，不足一年的期间按照一年计算。

第二十六条【交易税费】因保障性住房回购或封闭流转产生交易税费的，按照相关税收政策依法依规予以征免。

第二十七条 【回购基本条件】申请回购或封闭流转的配售型保障性住房应满足以下条件：

（一）无贷款、无抵押、无租赁、无法律纠纷；

（二）未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；

（三）水、电、燃气、供热、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清。

（四）退出已享受的落户、就学等。

第二十八条 【房源腾退】 已被回购的保障性住房，发生原购房人未在限期内搬离的，可依法申请人民法院强制执行，并按同时期同地段市场租金征收回购后房屋使用期间租金。

第二十九条 【运营管理】保障性住房居住区配套设施除根据有关规定移交相关部门外，其余部分由政府指定的机构持有并负责运营管理。

第三十条 【物业管理】保障性住房物业服务收费标准按照同小区物业服务收费标准执行。申请家庭参照商品住房承担住房专有部分和共有部分的物业管理服务费，行使物业管理表决权。

第三十一条 【再售价格】保障性住房回购后按房屋现状再次配售，运营企业综合原配售价格、运营成本及折旧等情况对配售价格予以核定，并向社会公布。

 第五章 监督管理

第三十二条 【购房家庭】保障性住房申请家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得购房资格的，县（区）政府应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其在5年内再次申请保障性住房：

1.已签订购房合同未交付房源的，由运营企业与其解除购房合同；

2.已交付房源的，申购家庭应当按照合同约定，腾退配售型保障性住房，涉及购房贷款的应先清偿相关贷款后，由运营企业依法依规收回其保障性住房，回购价格按照本办法。

第三十三条 【部门和机构监管】行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十四条【追责情形】行政部门及运营企业有下列情形之一的，由有关部门依法追究相关单位及责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）擅自更改配售价格或收取除政府规定以外的其他任何费用的；

（二）擅自销售或委托中介机构代售保障性住房的；

（三）擅自占用保障性住房或其他配套用房的；

（四）市政府规定的其他情形。

第六章 附则

第三十五条 本办法自   年   月   日起施行。

政策解读：《抚顺市配售型保障性住房管理办法（试行）》.pdf