抚顺市人民政府办公厅关于印发抚顺市

早期（2005 -2009年）棚改小区维修改造工程

和建立后续物业管理长效机制实施方案的通知

抚政办发〔2018〕93号

各县、区人民政府，抚顺经济开发区、高新技术产业开发区管委会，市政府各部门、各直属单位：

经市政府同意，现将《抚顺市早期（2005-2009年）棚改小区维修改造工程和建立后续物业管理长效机制实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

抚顺市人民政府办公厅

2018年10月17日

（此件公开发布）

抚顺市早期（2005 -2009年）棚改小区维修

改造工程和建立后续物业管理长效机制实施方案

为切实做好我市早期棚改小区维修改造和后续物业管理工作，满足棚改居民对美好生活的向往，不断增强人民群众的获得感、幸福感，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实省政府关于早期棚改小区相关工作会议精神，以保障和改善民生为宗旨，坚持以人为本，满足棚改居民基本生活需求，全面启动我市早期棚改小区维修改造工程，进一步提升棚改居民的生活质量，为建设创新、活力、美丽、文明抚顺夯实基础。

二、基本原则

坚持“权属明晰、自行筹资、自行改造”以及“权属不清、政府出资、接方改造、后续接管”的原则，采取“共谋、共治、共建、共享、共评”的理念，引导早期棚改小区居民和属地企业广泛参与，补齐居民基本生活短板，共同完成小区配套设施和环境维修改造工程，构建棚改小区社会综合治理新格局。

三、工作目标

紧紧围绕省政府确定的“两个不低于”目标和进度要求，即维修改造后的棚改小区房屋不低于全市普通住宅小区平均水平、棚改小区物业管理水平不低于全市物业管理平均水平，计划利用两年的时间，集中投资修缮25个早期棚改小区，解决早期棚改小区集中维修改造的后续维养问题，并纳入到我市普通住宅小区物业管理的日常管理范畴。

四、重点任务和工作职责

完成早期棚改小区红线内物业项目、红线外“三供”等专业维修改造项目，做到路要平整，水要畅通，灯要明亮，绿要美观，线要规整，车要有序。确保棚改小区房屋维修改造达到普通居民房屋的平均水平，具备物业接管的基础条件。依照《辽宁省物业管理条例》，与全市早期棚改小区维修改造同步，理顺和规范物业管理体制，制定和落实相关政策，逐步建立后续物业管理长效机制。

重点任务一：实施早期棚改小区维修改造工程。

（一）市政府工作职责。

1. 编制维修改造工程可研和施工设计文件。邀请棚改社区和居民代表参加，在广泛宣传和入户调查的基础上，重点解决进户门、下水管线、下水井、黑色路面、停车场、步道砖、台阶、栏杆、挡土墙、路灯照明、供水管线、供暖管线、供气管线、配电设施等影响居民生活的问题，确定全市早期棚改小区维修改造工程内容，完成改造工程可行性研究报告和工程设计。（牵头部门：市住房城乡建设委）

2. 签订维修改造协议。确定市城建公司为改造后的物业接管单位和维修改造工程的实施主体。从建立物业管理长效机制入手，按照先移交接管后维修改造的原则，市住建委代表市政府，组织各城区政府、城建公司签订维修改造和相关物业委托管理协议，明确各方在实施维修改造和建立物业管理长效机制工作中各方的主体责任。（牵头部门：市住房城乡建设委）

3. 协调各部门配合实施改造工程。做好施工前可研报告、工程设计、造价评审、工程招标和施工管理等工作，安全有序、保质保量、按期完成维修改造任务。（牵头部门：市住房城乡建设委）

4. 维修改造过程中的政策、工程、民生等方面的宣传工作。（牵头部门：市委宣传部）

5. 协调、接待、督办维修改造工程中居民、企业的信访事宜。（牵头部门：市信访局）

6. 监督指导城区政府做好维修改造项目中违章建筑的拆除工作，确保后续工程顺利实施。（牵头部门：市城管局）

7. 落实维修改造工程的资金筹措和拨付管理，明确资金使用范围、拨付原则。（牵头部门：市财政局）

8. 落实国家发改委的专项配套公用设施维修改造资金和项目管理。（牵头部门：市发展改革委）

（二）区政府工作职责。

1. 负责在辖区内做好维修改造工程的宣传，征求早期棚改小区居民的维修改造意见，配合制定维修改造项目实施方案，完成前期违章建筑拆改工作。

2. 配合各相关市直部门、专业公司做好维修改造项目过程中的各项具体工作。

3. 负责辖区内早期棚改小区的信访维稳工作，组织棚改居民按照“共同缔造”要求参与维修改造和物业长效机制的建立，发挥社会监督作用，加强维修改造工程质量、安全监督。

（三）专业公司工作职责。

负责行业接管范围的工程设计和实施，互相配合做好维修改造工作，按照“共建、共享、共治”的要求，积极参与早期棚改小区维修改造工程。

重点任务二：建立早期棚改小区后续物业管理长效机制。

（一）市政府工作职责。

1. 制定早期棚改小区物业服务标准。在广泛宣传和动员，充分征求棚改小区居民意见的基础上，结合我市物业管理实际情况，取消早期棚改小区公用部位维修费，协调城区政府指导属地物业公司与业主委员会或社区居委会签订物业服务合同，确定物业服务费收缴标准，原则不得突破每月0.3元/平方米。制定和发布早期棚改小区物业服务标准，根据早期棚改小区业主委员会成立情况及物业服务合同签订情况，确定相关收费标准。（牵头部门：市住房城乡建设委、市发展改革委）

2. 做好早期棚改小区物业服务政策、长效机制建立等方面的宣传工作。（牵头部门：市委宣传部）

3. 协调、督办城区政府做好早期棚改小区物业长效机制建立相关信访维稳工作。（牵头部门：市信访局）

4. 制定和落实早期棚改小区物业管理长效机制建立的相关配套政策。按照市政府相关文件规定，落实市、区两级政府棚改小区房屋维修资金，按市财政每年每平0.5元、共232万元，区财政每年每平1元、共463万元，两项合计695万元补贴作为房屋的大修资金，从2019年起列入财政预算，建立财政专户存储管理。（牵头部门：市住房城乡建设委、市财政局）

5. 根据市政府意见，开展我市早期棚改小区的居民生活状况和物业费承担能力的基础调查，结合物业服务实际需求，制定早期棚改小区内困难家庭（低保、特困、低收入家庭等）物业费补贴政策，2019年开始实施。（牵头部门：市住房城乡建设委、市民政局、市财政局）

6. 指导城区政府做好早期棚改小区业主委员会的组建和物业管理委托协议签订工作。（牵头部门：市住房城乡建设委）

（二）区政府工作职责。

1. 组织街道、社区做好早期棚改小区后续物业管理长效机制建立工作的宣传，并在维修改造达标小区内成立业主委员会。

2. 对未能在2019年10月前成立小区业主委员会的小区，由城区政府指导早期棚改小区所在的社区委员会临时代行业主委员会职责，与物业服务单位签订物业服务协议。

3. 配合各相关市直部门、专业公司做好早期棚改小区物业管理长效机制建立的各项具体工作。

（三）专业公司工作职责。

专业公司按照已签订的协议，负责履行委托范围内的物业服务职责，并配合市直部门、区政府做好各项具体工作。

开展早期棚改小区维修改造工程和建立后续物业管理长效机制中各单位的重点任务、工作职责、完成时限等信息详见《抚顺市早期棚改小区维修改造实施方案重点任务分解表》（附件1）。

五、实施步骤

（一）开展早期棚改小区维修改造工程（2018年10月至2019年12月）。

2018年，计划利用从国家财政部争取到的补助资金2.86亿元，完成早期棚改小区部分房屋阳台开裂、下水维修和部分环境改造等维修改造内容，解决直接影响居民居住生活的突出问题。

2019年，全面完成小区红线内的维修改造工程，同时计划利用后续从国家发改委申请到的专项配套公用设施维修改造资金（约1.9亿元），组织专业公司结合城市公用设施改造计划参与早期棚改小区红线外维修改造工程，对小区外水、暖、气、电、路等公用设施进行维修改造，补齐基础设施功能不全短板。

1. 前期组织发动阶段（2018年10月）。市住建委统一组织城区政府、专业公司做好基础数据调查工作，协调城区政府、专业公司做好施工前可研报告、工程设计、造价评审等前期准备工作；城区政府组织街道、社区做好辖区内的早期棚改小区维修改造工程的居民调查问卷、前期宣传等工作。

2. 工程实施阶段（2018年10月至2019年10月）。鉴于早期棚改小区维修改造工程的特殊性，为实现建管一体化目标，建立维修、养护、服务长效机制，以政府购买服务方式，由2015年对棚户区房屋本体进行改造的国有企业——抚顺市城市建设发展有限公司（原房产经营总公司）继续承担早期棚改小区物业建设改造工程和后续接管服务；供水、供热、供气、供电等专业改造项目，按照“统建、统管、统接收”的原则，“权属清晰”的由具有相应施工资质的专业公司与市住建委、城区政府签订三方协议后进行专业改造实施，并做好后续接管工作；“权属不清”未能签订协议的专业改造项目将统一进行公开招投标程序进行施工，达到相关专业公司接管标准后统一交由专业公司接管。

3. 工程验收、审计移交阶段（2019年11月至2019年12月）。实行市、区两级验收制度。工程竣工后，由专业公司按照竣工验收程序，向区住建局提供相关资料申请初步验收；区住建局先组织相关部门及早期棚改小区所在街道和社区、居民代表（1-2人）组成验收组，完成工程初步竣工验收工作后，报市级相关部门组织二次验收。改造项目经市级部门验收合格后，项目单位报审计部门开展工程审计工作，并按评审核定标准予以清算结款并做好对应移交工作。

（二）建立后续物业管理长效机制（2018年9月至2019年12月）。

1. 前期组织发动阶段（2018年10月至2018年10月）。市住建委协调城区政府组织早期棚改小区所在的街道、社区，做好小区后续物业管理长效机制及《辽宁省物业管理条例》的宣传工作，让小区居民充分了解到成立业主委员会的好处，为下一步工作的开展做好铺垫。

2. 制定相关政策阶段（2018年11月至2018年12月）。市直相关部门，城区政府、城建公司共同完成基础调查，互相配合，合理确定早期棚改小区的物业服务和收费标准，落实市政府早期出台的房屋维修资金政策，早期棚改小区物业费补贴政策的制定等相关工作。

3. 建立业主委员会阶段（2019年1月至2019年10月）。城区政府协调辖区内早期棚改小区所在街道、社区，组织小区居民按照《辽宁省物业管理条例》相关规定，成立业主委员会，签订物业服务协议，为了保证后续物业管理的连续性和可控性，在征得居民、属地政府意见的基础上，原则上由城建公司对改造达标后的集中连片的棚改小区提供物业服务，也可由辖区政府结合前期棚改小区物业管理优秀经验确定管理模式，最终逐步建立政府监管、市场化运作、环境整洁、功能完善、服务规范、共治共享的棚改小区物业管理长效机制。

（三）总结评估阶段（2019年10月至2019年12月）。

市住建委组织城区政府，做好早期棚改小区维修改造工程、后续物业管理长效机制建立工作的经验总结，召开专题会议，由城区政府分享所在辖区内早期棚改小区维修改造工程、物业管理长效机制、“共谋、共治、共建、共享、共评”理念建立的优秀工作经验；城区政府、城建公司做好早期棚改小区居民对维修改造工程和物业管理长效机制的满意度调查。

六、保障措施

（一）加强组织领导，落实改造责任。

为加强领导，成立由市政府主要领导担任组长，分管副市长为副组长，市直相关部门、城区政府主要负责人为成员的，早期棚改小区维修改造和建立物业管理长效机制工作领导小组（附件2），明确责任分工，层层压实责任，确保各项工作顺利进行。

（二）加大宣传力度，提倡全民参与。

按照省政府要求，全面贯彻“共谋、共治、共建、共享、共评”的工作理念，利用多种形式，广泛宣传和动员，营造良好的舆论氛围。吸引更多的社会力量投入到维修改造工程和物业管理机制建立过程中，让棚改小区居民百姓理解和支持维修改造和物业管理长效机制的建立工作，力争使居民知晓度、参与度、满意度达到“三个百分之百”目标，切实将好事办好。

（三）精心组织施工，强化工程管理。

明确时间节点，进行倒排工期，实行挂图作战，加大从工程前期、勘察、设计、采购、施工后竣工验收全过程监督管理工作力度，实现保安全、保质量、保工期目标。

（四）完善工作机制，加强监督检查，确保取得实效。

领导小组定期召开维修改造专题会议，掌握工程进展情况，对于存在的问题，及时协调解决。对工作中好的做法及时宣传报道，对工作进展缓慢、措施不到位的，及时通报并警示督办，对不支持工作的单位和个人要予以曝光，把早期棚改小区维修改造和物业管理机制建立工作任务的落实情况和小区居民的知晓度、参与度、满意度，纳入相关部门和城区政府督查考核范围。

附件：1.抚顺市早期棚改小区维修改造实施方案重点任务分解表

2.抚顺市早期棚改小区维修改造工作领导小组成员名单

附件1

抚顺市早期棚改小区维修改造工作领导小组成员名单

附件2

抚顺市早期棚改小区维修改造工作

领导小组成员名单

组  长：分管副市长

副组长：分管副秘书长

        市住房城乡建设委主任

组 员：市委宣传部副部长

       市发展改革委主任

       市民政局局长

       市财政局局长

       市城管局（市综合执法局）局长

       市信访局局长

       市住房城乡建设委分管副主任

       新抚区区长

       望花区区长

       东洲区区长

       顺城区区长

       城建公司总经理

       供水集团总经理

       抚顺中燃总经理

       供电公司总经理

领导小组办公室设在市住房城乡建设委，办公室主任由市住房城乡建设委主任杨军同志兼任，负责全市早期棚改小区维修改造工程、物业长效管理机制建立的协调、指导、督查等协调工作。